Een woning kopen met een agrarische bestemming klinkt aantrekkelijk, maar brengt serieuze beperkingen met zich mee. De nadelen van een agrarische bestemming raken je woonrecht, je financieringsmogelijkheden en de toekomstwaarde van de woning. Weet je dit van tevoren, dan voorkom je onaangename verrassingen.
Wat betekent een agrarische bestemming precies?
Een agrarische bestemming staat in het bestemmingsplan van de gemeente. Die bestemming bepaalt waarvoor een stuk grond of gebouw officieel gebruikt mag worden. Bij een agrarische bestemming gaat het om gebruik ten behoeve van een agrarisch bedrijf, zoals een boerderij of een akkerbouwbedrijf. Woont er iemand die geen agrariër is, dan is dat in veel gevallen officieel niet toegestaan.
Dit klinkt misschien als een formaliteit, maar het heeft in de praktijk grote gevolgen. Gemeenten kunnen op illegaal gebruik handhaven. Dat betekent dat je in het uiterste geval een dwangsom of een bevel tot uitplaatsing kunt ontvangen.
Je mag er officieel niet wonen als niet-agrariër
Een van de grootste nadelen is dat je als particulier zonder agrarisch bedrijf in principe niet in een woning met agrarische bestemming mag wonen. De woning is bestemd voor de eigenaar of bewoner van het bijbehorende agrarisch bedrijf. Koop je zo’n pand om er gewoon in te wonen, dan woon je er in strijd met het bestemmingsplan.
Er bestaat een uitzondering: de Wet plattelandswoningen. Onder die wet kan een voormalige agrarische bedrijfswoning als plattelandswoning worden aangewezen, waarna ook niet-agrariërs er legaal mogen wonen. In de praktijk wordt hier nog weinig gebruik van gemaakt, onder andere omdat gemeenten hier niet altijd aan meewerken en de procedure tijdrovend is.
Financiering is lastig of onmogelijk
Een ander groot nadeel van een agrarische bestemming is dat je er moeilijk een gewone hypotheek voor krijgt. Banken en geldverstrekkers kijken naar het risico van de woning als onderpand. Een woning zonder woonbestemming is als onderpand minder waardevol, omdat de verkoopbaarheid onzeker is.
Daar komt bij dat je voor een reguliere hypotheek een gevalideerd taxatierapport via het NWWI nodig hebt. Dat rapport is voor woningen met een agrarische bestemming vaak niet beschikbaar. Zonder dat rapport kun je bij de meeste hypotheekverstrekkers niet terecht. Je bent dan aangewezen op gespecialiseerde financiers, die doorgaans strengere voorwaarden hanteren.
Wat zijn de overige nadelen van een agrarische bestemming?
Naast het woonrecht en de financiering zijn er meer praktische nadelen:
- Verbouwplannen zijn beperkt. De gemeente toetst aanvragen voor een omgevingsvergunning aan het bestemmingsplan. Uitbreidingen of verbouwingen voor woondoeleinden worden vaak geweigerd.
- De verkoopbaarheid is kleiner. Kopers die een gewone woning zoeken, haken af zodra ze zien dat er geen woonbestemming is. Dat drukt de prijs en verkleint de kring van geïnteresseerden.
- Omliggende agrarische activiteiten kunnen overlast geven. Agrarische bestemmingen liggen vaak in gebieden waar intensieve landbouw of veeteelt plaatsvindt. Geluid, geur en verkeer van nabijgelegen bedrijven zijn wettelijk beschermd en je hebt als bewoner beperkte mogelijkheden om daartegen op te treden.
- Makelaars hebben een zorgplicht. Verkoopt een makelaar een woning met agrarische bestemming zonder de koper hierop te wijzen, dan kan de makelaar aansprakelijk zijn. Toch gaat dit nog regelmatig mis, zo blijkt uit rechtszaken op dit vlak.
Kun je een agrarische bestemming laten omzetten?
Het is mogelijk om een agrarische bestemming te laten omzetten naar een woonbestemming, maar dat is geen eenvoudig traject. Je hebt hiervoor medewerking van de gemeente nodig. De gemeente past dan het bestemmingsplan of de omgevingsvisie aan, en dat vergt een formele procedure die maanden tot jaren kan duren.
Gemeenten werken niet altijd mee. Zij hebben belang bij het behoud van agrarische grond en worstelen met de balans tussen woningbouw en het beschermen van het buitengebied. Soms is bestemmingswijziging wel mogelijk als een agrarisch bedrijf al jaren niet meer actief is en de locatie niet meer nodig is voor agrarisch gebruik.
Laat je bij zo’n traject altijd bijstaan door een gespecialiseerde adviseur of jurist. De kosten en doorlooptijd lopen snel op als je dit zonder begeleiding probeert te regelen.
Controleer altijd het bestemmingsplan voordat je koopt
Wil je een woning in het buitengebied kopen, controleer dan altijd het bestemmingsplan via het Omgevingsloket of via ruimtelijkeplannen.nl. Zo zie je direct welke bestemming op de locatie rust. Laat je ook adviseren door een makelaar die ervaring heeft met agrarisch vastgoed en vraag bij twijfel een jurist om mee te kijken.
Een lage vraagprijs voor een woning in het buitengebied is soms een signaal dat er iets bijzonders aan de hand is, zoals een agrarische bestemming. Goedkoper instappen heeft weinig zin als je er niet legaal kunt wonen, geen hypotheek kunt krijgen en de woning later moeilijk kunt verkopen.
Veelgestelde vragen
Wat zijn de belangrijkste nadelen van een agrarische bestemming?
De voornaamste nadelen van een agrarische bestemming zijn: je mag er officieel niet wonen als niet-agrariër, je kunt er moeilijk een reguliere hypotheek voor krijgen, verbouwplannen worden beperkt door het bestemmingsplan en de woning is lastiger te verkopen aan particuliere kopers.
Kan ik als particulier wel in een woning met agrarische bestemming wonen?
In principe mag je als particulier zonder agrarisch bedrijf niet wonen in een woning met agrarische bestemming. Er bestaat een uitzondering via de Wet plattelandswoningen, maar gemeenten werken hier niet altijd aan mee en de procedure is tijdrovend.
Waarom krijg ik geen hypotheek voor een woning met agrarische bestemming?
Voor een reguliere hypotheek heb je een gevalideerd taxatierapport via het NWWI nodig. Dat rapport is voor woningen met een agrarische bestemming vaak niet beschikbaar, omdat de woning geen officiële woonbestemming heeft. Daardoor wijzen de meeste banken een hypotheekaanvraag voor zo’n woning af.
Hoe controleer ik of een woning een agrarische bestemming heeft?
Je kunt het bestemmingsplan van een woning gratis raadplegen via het Omgevingsloket of via ruimtelijkeplannen.nl. Zoek op het adres of de kadastrale aanduiding en bekijk welke bestemming erop rust. Twijfel je over wat je leest, vraag dan een makelaar of jurist met kennis van agrarisch vastgoed om mee te kijken.
Is een bestemmingswijziging van agrarisch naar wonen altijd mogelijk?
Nee, een bestemmingswijziging van agrarisch naar wonen is niet altijd mogelijk. De gemeente moet meewerken en toetst de aanvraag aan haar eigen beleid voor het buitengebied. Gemeenten willen agrarische grond vaak beschermen. De procedure duurt bovendien lang en vraagt professionele begeleiding.